无独有偶

2021-05-22 01:01

对此,上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,“钱荒”的出现确实在一定程度打击了房地产市场,导致国内的贷款和融资形式加剧。但因为部分房企早就开始寻求境外融资,因此,“钱荒”还不能意味着房价会立刻出现大幅下跌。

在北京入市货量大幅上涨的背后,“真正妥协的是开发商。”一位不愿透露姓名的开发商表示,新项目的入市90%都是平价入市,这说明开发商为了开盘已经放弃给予自己项目更高的房价期许。

此外,7月预计入市项目分布较为分散,其中入市项目最多的区域为通州区,共有5个项目,包括珠江东都国际、京贸国际城等;另外朝阳区与大兴区均有4个项目将要入市,而房山区与昌平区入市项目个数均为3个;除此之外,丰台、顺义、密云等区域也均有项目入市。

随着“钱荒”的出现,收紧货币流动性对买房人来说更直接的影响是,购房贷款优惠的减少。6月市场上已经出现了购房人刚刚签了买卖合同,却办不了贷款的现象。包括我爱我家、链家、鑫尊等多家中介机构向记者证实:6月最后一周,多家银行都停办了住房贷款审批,预计最早也要等到7月中旬才能恢复正常。

无独有偶,在7月2日,大兴区旧宫板块的纯新盘葛洲坝·紫郡府开盘摇号,推出500余套房源,尽管在摇号之前,也采取了先验资后排号的方式,并要求排号前需出示50万元的存款证明作为门槛,但仍然难阻购房人的热情。最终,有超过2000组购房人排号,该项目实际的供需比仅为1:4。而这种供需比差异较大的情况,在当前市场上在售项目里并不少见。

“房源毕竟有限,有需求的客户又比较多。如果到摇号的时候,几千人抢几百套房子,绝大多数人必然买不到,考虑到可能会引发一些过激的行为,这也是对后期销售所采取的一种避险方式。”该项目的销售人员说。

同样,在大兴黄村区域,地铁4号线枣园站北侧,中建·国际港也计划于7月入市。据了解,项目推出88-160平方米两至四居,共1400余套房源,预计7月中下旬开盘。据销售人员介绍,黄村作为大兴的核心区域,近期基本无新房供应。项目目前排号需要20万元存款证明,已排至近2000号,价格23000元/平方米。而这一价格与其上次开盘的22500元/平方米的均价有着很小的上涨幅度。

北京市住建委方面对于此次开发商平价入市的态度十分赞同。对于有些购房人一直担心的商品房供应量减少的问题,北京市住建委主任杨斌曾公开表示,“加强对开发商管理,提高商品房预售门槛”的规定,是提高预售门槛将差别化对待,重点是针对商业和高档住宅,这部分房屋的预售门槛要提高,目的是把前些年开发商大量投资到商业和高档住宅的注意力吸引到市场急需的、供给刚需的改善型住房上。自住和改善型的,满足刚需的普通商品房的预售门槛不会提高。

而相比之前开发商迟迟不愿公布开盘价格,7月计划开盘项目的定价态度明朗了许多,而且众多项目明确表示将不会上调价格。

此外,位于密云的北京城建·上河湾也在考虑在7月入市,对此开发商方面给出的理由也是与预售证放宽相关。

据亚豪机构数据显示,在7月计划开盘项目中19个项目公布了大致的开盘价,其中包括华润红山世家、世纪星城长城国际、瑞雪春堂等多个老项目的计划开盘价相比上一期最多仅上涨2000元/平方米。

伟嘉安捷企划经理吴昊表示,按照各大银行对下半年的放贷额度的二次核对,6月份收紧放贷额度基本上成了惯例。但这次不同的是,不少银行都收回了首套房8.5折利率的优惠,很多银行针对首次购房商业贷款的优惠都提高到9折或9.5折。

从产品特征来看,7月预计入市的项目中,高中低端三个档次均有囊括,既有香江别墅二期、世外桃苑三期、远洋·lavie这样的别墅项目,也有橡树湾、一瓶·四和院、臻园、首创禧瑞都这类的公寓豪宅,其中首创禧瑞都的报价更是高达10万元/平方米,成为继6月份的龙湖双龙原著之后,又一个上10万元/平方米的豪宅产品。

作为即将在7月开盘的新项目之一,位于大兴区的北京明发广场从3月便传出了开盘声音,虽然开盘的时间曾一推再推,但在7月,明发广场的开盘却显得势在必行。据项目销售人员介绍,明发广场一期计划推出750余套房源,多为71-117平方米两至三居,预计7月下旬入市。“预售证已经在审批中,按照申报的价格,应该可以很快完成相关的手续。价格将在17500元/平方米左右。”相比同处天宫院区域内的金融街·融汇、中国水电·水立方等知名项目18000元/平方米的价格,北京明发广场的定价略显优势。

同样位于大兴的众美·光合原筑也将定于在7月入市,尽管项目体量不大,可提供的房源仅在百套左右,但对于为何在7月销售,该项目的销售人员也表示因为6月预售证过审增多,项目也愿意积极地调整售价入市。

京贸国际城项目作为通州的代表项目之一,自去年12月起便一直没有新的户型入市。而7月其将再次开盘,其开盘预计保价的21000元/平方米,也与其上次开盘报价持平。

6月30日,周女士收到了来自北京明发广场的销售人员的短信。短信中的时间,正是该项目的开盘时间。

任启鑫认为,房企还是应以价换量、主动回款,不宜盲目乐观和涨价,莫因房价反弹将稍有起色的市场打回原形,使之前的销售成果前功尽弃,陷入后续惨烈的竞争格局。

大批楼盘的入市使得7月京城楼市再现入市潮,而在大批项目入市的背后,“扛不住了”,成为开发商更为真实的写照。

据了解,北京城建·上河湾共28栋楼,多为14、15层高层板楼,部分6层多层板楼,共2432套。项目分为南北两区,7月推出北区三栋楼,主力户型为75-86平方米左右两居;95-126平方米三居,价格在12000元/平方米左右,相比密云新房部分13000元/平方米的价格,有着明显的价格优势。

据亚豪机构数据显示,从7月份即将入市的新盘的区域分布上来看,郊区盘仍是主角,延续了上月入市纯新盘的郊区化趋势,使北京楼市供应继续增加,为成交量回升提供了支撑。

据亚豪机构统计,7月份预计将有25个楼盘推盘,其中包括珠江东都国际、金第万科·金域东郡、北京城建·上河湾等10个纯新盘,以及中冶·蓝城、路劲世界城、金地格林格林等15个老项目后期。

“在近几个月中,确实存在开发商不接受指导,就不发预售许可证,或者对于成交资格不予备案等情况。”该开发商说道。

但从供应总量来看,中低端的刚需产品和刚需改善类产品仍旧是楼市的主力:包括中建·国际港、中粮万科·长阳半岛、顺义金宝城等,售价在9000-25000元/平方米不等。其中,位于房山城关镇的城公馆成为了7月入市最便宜的项目,项目一期户型为53平方米一居、83平方米两居、210平方米三居,预计开盘均价9000元/平方米。

作为即将平价入市的北京明发广场项目,上面的数字成为了购房人要买房必须接受的数字。“3000”是目前北京明发广场的排号人数,“20万”是购房人需要提供20万元的资金证明。

对此,亚豪机构副总经理任启鑫表示, 目前楼市全面涨价根基尚不牢固,只要限购限贷政策不改变,楼市运行的总体趋势就不会变。

目前,包括北京明发广场、葛洲坝·紫郡府、金第万科·金域东郡和中建·国际港等多个即将开盘的项目,在排号前均要求购房人“存款验资”,金额从十几万元到几十万元不等。“开发商虽然不再扛房价了,但却更多考虑回款的问题。所谓的验资,一方面可以避险,另一方面,也可以保证开发商通过提高首付等方式来尽快回笼资金。”一位不愿透露姓名的开发商说。

“涨价就意味着无法开盘。因此,在现在开发商资金压力比较大的情况下,平价开盘成为了最常见的情况。”一位不愿透露姓名的开发商表示,按照有关部门之前的规定,新盘取得预售资格的时候要报价,报价不能明显高于该楼盘此前的成交价,也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。

 
 

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